Dorpslandgoed 't Eemgoed: Hoe kan ik dagelijks duurzaam leven

Sant Ruyter | herfst 2017 | leestijd zo’n 6 minuten |

Of je nu een bevlogen maatschappelijk ontwikkelaar bent (of niet), de onvoorspelbaarheid van prijzen in de nieuwbouw gelden net zo hard voor ons als voor ieder ander die nieuw bouwt.

Nieuwbouwprijzen, hoe zit het nou precies?

Direct maar de feiten op tafel.

Wij hebben de verkoopprijzen al tweemaal moeten verhogen. En, een derde verhoging is denkbaar, mogelijk in december ‘17 reeds (voor de kopers die dán instappen).

In deze column willen wij je meer inzicht geven over de prijsvorming voor nieuwbouw en in het bijzonder hoe dat voor ‘t Eemgoed verloopt.

Waarom prijsverhogingen?

Dé reden is direct te vinden in de (onverwachte) stijgingen van de nieuwbouwkosten.

En níet om de winst te verhogen of om de 1ste groep kopers (bewust) een voordeel te geven, betaald door de 2e en 3e groep kopers. Ja heus, dat wordt wel eens gedacht. Prijsstijgingen kunnen emoties losmaken. Dat is net zo’n realiteit als dat de prijzen zelf stijgen.

Wil je alvast wat cijfers zien?

Kijk dan hieronder in de prijsindex tabel van het CBS (centraal bureau voor de statistiek). Daar lees je bijvoorbeeld dat alleen al de bouwkosten met 9,2% stegen in 12 maanden.

Waaruit bestaan nieuwbouwkosten?

De prijzen van nieuwbouwprojecten zijn een combinatie van grondkosten, bouwkosten en de zogenaamde bijkomende kosten (denk aan architecten, overige adviseurs, leges, verzekeringen, etc). De optelsom van deze kosten vormen de nieuwbouwkosten.

Grondkosten

Dit kunnen we heel dicht bij huis houden.

Toen wij eind 2014 de eerste contacten hadden in Oosterwold kostte een vierkante meter grond (standaard kavel) nog €18. Twee jaar later kost dezelfde vierkante meter €28. Waar komt die stijging van 55% vandaan?

Vraag het aan het RVB (rijksvastgoedbedrijf), maar het antwoord laat zich raden: een stijgende vraag. Niemand piept er (meer) over. Ook wij gaan de nieuwe prijs betalen. En, hij wordt opnieuw geïndexeerd begin 2018 (waar wij gelukkig niet meer mee te maken krijgen).

Bouwkosten

Een belangrijke component van de bouwkosten zijn de grondstoffenprijzen (bijvoorbeeld staal en isolatiematerialen). Deze zijn door de aantrekkende wereldeconomie in combinatie met internationale spanningen tussen de VS, Europa, China en Rusland onvoorspelbaar gebleken.

Deze onzekerheid zorgt voor extra risicoreserveringen (rekening houden met onverwachte stijgingen) bij bedrijven, waardoor de prijzen van hun producten stijgen.

De productiecapaciteit in de bouw

Door de crisis van de afgelopen 10 jaar hebben veel bedrijven die bouwelementen maken (bv heipalen, kanaalplaten en andere halfproducten) de productiecapaciteit aanzienlijk moeten inkrimpen (of zijn failliet gegaan). Om die reden zijn veel van de mensen die 10 jaar geleden nog in de bouw werkten nu (gedwongen) werkzaam in andere sectoren. Deze schaarste in productiecapaciteit én personeel zorgt voor een krappe markt en dus hogere prijzen van bouwelementen.

De productiecapaciteit wordt wel uitgebreid maar het zal nog een paar jaar duren voordat die weer op het oude niveau is. Tot die tijd blijft de markt krap en blijven de prijzen stijgen.

Het voorbeeld van heipalen spreekt voor zich

Wil je nú heipalen inkopen dan is de levertijd al snel 6 maanden. Dan doet de prijs er al bijna niet meer toe, want zonder die palen valt je bouw stil. Dát zijn pas kosten, want wachten kost namelijk veel geld. Dus heipalen bestel je in zo’n geval tegen elke prijs.

Opleving in onzekere tijden

Ook al trekt de bouw aan (zoals dat heet), in het bedrijfsleven spelen onzekerheden die het inschatten van risico’s lastig maakt. Het kan letterlijk ‘alle kanten’ op gaan met de prijsontwikkeling, dat is het overheersende gevoel.

Behalve de stijging van de ‘kale’ bouwkosten, stijgen om die reden ook de opslagen voor de algemene bedrijfskosten (kantoor, bouwplaatsinrichting, eigen personeel, extra inhuur van mensen). Ook de risicoreserveringen bij bedrijven kunnen toenemen (opslagen, eigen reserves aanhouden, meer geld in kas aanhouden).

Al met al wordt het er niet goedkoper op – ondanks de opleving in de bouw.

Toelichting op onze prijsstijgingen

Onze kopers, dat zijn in feite drie groepen.

Voor de volledigheid eerst dit. Onze eerste catalogus prijzen hebben wij half 2016 vastgesteld. Dat heet in jargon index = 100 (zie de tabel hieronder). Zo laat deze tabel zien dat eind 2016 de prijzen zelfs ietsjes lager waren dan het jaar ervoor (-0,3%). Destijds – lees begin 2017 – dus geen enkele reden om de prijzen te verhogen.

Maar het beeld veranderde snel.

1ste groep kopers

De eerste groep van 45 huishoudens (die een koopintentie namen), die van het eerste uur dus, wisten dat er maximaal 3% prijsstijging kon komen (dat stond in hun overeenkomsten). En die stijging kwam ook onverwacht vlot, op basis van de prijsstijgingen in het 1ste kwartaal van 2017 (tov het 1ste kwartaal 2016). Namelijk 4,1% (zie kolom 3).

2de groep kopers

De tweede groep die vanaf 4 november 2017 (t/m 2 december ‘17) koopintenties kan nemen, gaat 6,8% méér betalen dan de 1e groep. Die stijging verwijst rechtstreeks naar de stijging van 9,2% over de laatste 12 maanden (2e kwartaal 2017 tov 2e kwartaal 2016, kolom 3). Ten opzichte van de eerste catalogusprijs is dat een stijging van 10%.

Voor een goed begrip: de catalogus prijs betaalt niemand, want alle kopers hebben al met een prijsstijging te maken gehad.

3de groep kopers

De derde groep kopers treedt toe vanaf december 2017, nadat ook zij eerst in november een Meetup hebben gehad. Ook hier houden we opnieuw rekening met een prijsstijging. We wachten de prijsindex af van het CBS en letten op signalen uit de markt.

Het houdt ook ‘n keer op

Met het huidige tijdpad voor de realisatie van ‘t Eemgoed zijn de aanbestedingen in de zomer van 2018 rond. Denk aan de diverse aannemers, productiebedrijven, installateurs, grondwerk en meer. Dan liggen de inkoopprijzen vast.

Kijk hier om op de site van het CBS naar dezelfde tabel te kijken.

Verzachtende omstandigheden

Toch is er ook een andere kant aan prijsstijgingen.

De verkoop van bestaande woningen

Meerdere van onze kopers maken overwinst bij de de verkoop van hun huidige woningen. Vooral in steden als Amsterdam zijn de woningprijzen enorm gestegen. Voordeel voor hen is dat ze daarmee de nieuwbouw prijsstijging kunnen compenseren. Sommigen ‘genieten’ hier een groot voordeel.

Het hypotheek effect over langere tijd

Hogere prijzen leiden tot hogere hypotheeklasten. Maar hoeveel hoger? We hebben het eens doorgerekend. Stel een hypotheek valt €20.000 hoger uit. Dat komt vervolgens neer op een (bruto)maand verhoging van zo’n €74, bij een hypotheekrente van 2% over 360 maanden, annuïtair. Dat is op jaarbasis minder dan €900, en na renteaftrek nog wat minder.

Dat kan overkomelijk zijn, zeker als de overige kosten van levensonderhoud (voedsel, energie) lager uitvallen. Maar we kunnen niet ontkennen: hogere prijzen sluiten ook kopers uit.

Risico’s neerleggen waar ze thuishoren

Als koper wil je tenminste twee zaken zeker weten, 1) je koopprijs en 2) het verwachtte opleveringsniveau.

Het is ons werk om dát te organiseren.

De Ontwikkelcombinatie

Het is om die reden dat wij de Ontwikkelcombinatie ‘Eemgoed ontwikkel BV’ hebben gevormd, bestaande uit onszelf als maatschappelijk ontwikkelaar en de ontwikkelende architect.

In de Ontwikkelcombinatie zit de kunde, de organisatiegraad en het vermogen tot risicodekking. Door het zó te organiseren kun je het risico bij de eindgebruiker weghouden. En precies dat is de bedoeling. Je kunt ook zeggen: in de prijs voor de eindgebruiker zit een verzekeringspremie tegen onverwachte risico’s.

Behalve de ontwikkelaar waarmee we samenwerken, hebben we ons tevens omringd met een registeraccountant, een administratiekantoor, juristen, advocaten, een projectnotaris en anderen.

Dat lijkt veel (en is het ook), maar het is een zegen dat we zoveel betrokken specialisten hebben kunnen betrekken. Onontbeerlijk om ‘t Eemgoed te realiseren.

De Vereniging van Eigenaars

Onze eindgebruikers komen overigens, verderop in het proces, zelf ‘aan de beurt’.

Namelijk zodra de oplevering heeft plaatsgevonden en ‘t Eemgoed leven is gestart. Dan zijn de uitdagingen van een heel ander karakter: landgoed eigenaar zijn, samenwerken en besluiten nemen. Met landschappelijke, sociale en financiële aspecten.

Dat past uitstekend in de Vereniging van eigenaars. En ook dát is precies de bedoeling.

Blijf met ons in contact

| www.eemgoed.nl | Veelgestelde vragen | mail@2OPEN.nl | 085 30 35 815 |

2 Reacties

  1. Paulien

    Wat fijn dat het zo duidelijk wordt uitgelegd! Dank jullie wel.

    Antwoord
  2. Wilma

    Wauw, dit is een helder verhaal. Dank je wel!

    Antwoord

Een reactie versturen

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd.

Pin It on Pinterest