Dorpslandgoed 't Eemgoed: Hoe kan ik dagelijks duurzaam leven

Sant Ruyter | winter 2018 (geactualiseerd) | leestijd zo’n 6 minuten |

Ook al ben je een bevlogen maatschappelijk ontwikkelaar, je kunt je niet onttrekken aan de mores die er geldt op de markt voor nieuwbouw.

Nieuwbouw prijzen

In deze column willen wij je meer inzicht geven over de prijsvorming voor nieuwbouw en in het bijzonder hoe dat voor ‘t Eemgoed verloopt.

Stormachtige ontwikkelingen

Vanaf de start van ‘t Eemgoed plan verkeert de Nederlandse economie in een stormachtige ontwikkeling (neen, er is géén oorzakelijk verband :-). Dit kwam onder meer tot uiting in de prijzen van nieuwbouwwoningen en de stijging van de grond- en bouwkosten.

Het zijn niet alleen de maakprijzen die stijgen. Wat veel meer bekend is zijn de stijgende verkooprijzen van bestaande woningbouw (en die stijgen nog harder dan de nieuwbouwkosten). Verder weten we van onze ontwikkelende architect wat er gebeurt op dit moment. Het is met recht stormachtig te noemen (in het Westen nog wat sterker zelfs).

Het betekent voor ons dat we deze trend van prijsstijgingen dienen te volgen als we de beoogde kwaliteit willen vasthouden – en dat willen we.

Waaruit bestaan nieuwbouwkosten?

De prijzen van nieuwbouwprojecten zijn een combinatie van grondkosten, bouwkosten en de zogenaamde bijkomende kosten (denk aan architecten, overige adviseurs, leges, verzekeringen, etc). De optelsom van deze kosten vormen de nieuwbouwkosten.

Grondkosten

Het beste voorbeeld is dicht bij huis.

Toen wij eind 2014 de eerste contacten hadden in Oosterwold kostte een vierkante meter grond (standaard kavel) nog €18. Twee jaar later kost dezelfde vierkante meter €28. Oeps. Waar komt die stijging van 55% vandaan?

Vraag het aan het RVB (rijksvastgoedbedrijf), maar het antwoord laat zich raden: een stijgende vraag. Niemand piept er (meer) over. Ook wij gaan de nieuwe prijs betalen. En, hij wordt opnieuw geïndexeerd begin 2018 (waar wij gelukkig niet meer mee te maken krijgen).

Bouwkosten

Een belangrijke component van de bouwkosten zijn de grondstoffenprijzen (bijvoorbeeld staal en isolatiematerialen). Deze zijn door de aantrekkende wereldeconomie in combinatie met internationale spanningen tussen de VS, Europa, China en Rusland onvoorspelbaar gebleken.

Deze onzekerheid zorgt voor extra risicoreserveringen (rekening houden met onverwachte stijgingen) bij bedrijven, waardoor de prijzen van hun producten stijgen.

De productiecapaciteit in de bouw

Door de crisis van de afgelopen 10 jaar hebben veel bedrijven die bouwelementen maken (bv heipalen, kanaalplaten en andere halfproducten) de productiecapaciteit aanzienlijk moeten inkrimpen (of zijn failliet gegaan).

Om die reden zijn veel van de mensen die 10 jaar geleden nog in de bouw werkten nu (gedwongen) werkzaam in andere sectoren. Deze schaarste in productiecapaciteit én personeel zorgt voor een krappe markt en dus hogere prijzen van bouwelementen.

De productiecapaciteit wordt wel uitgebreid maar het zal nog een paar jaar duren voordat die weer op het oude niveau is. Tot die tijd blijft de markt krap en blijven de prijzen stijgen.

Het voorbeeld van heipalen spreekt voor zich

Wil je nú heipalen inkopen dan is de levertijd al snel 6 maanden. Dan doet de prijs er al bijna niet meer toe, want zonder die palen valt je bouw stil. Dát zijn pas kosten, want wachten kost namelijk veel geld. Dus heipalen bestel je in zo’n geval tegen elke prijs.

Opleving in onzekere tijden

Ook al trekt de bouw aan (zoals dat heet), in het bedrijfsleven spelen onzekerheden die het inschatten van risico’s lastig maakt. Het kan letterlijk ‘alle kanten’ op gaan met de prijsontwikkeling, dat is het overheersende gevoel.

Behalve de stijging van de ‘kale’ bouwkosten, stijgen om die reden ook de opslagen voor de algemene bedrijfskosten (kantoor, bouwplaatsinrichting, eigen personeel, extra inhuur van mensen). Ook de risico reserveringen bij bedrijven kunnen toenemen (opslagen, eigen reserves aanhouden, meer geld in kas aanhouden).

Al met al wordt het er niet goedkoper op. Met dank aan de opleving in de bouw…

Prijsverhogingen voor ‘t Eemgoed

Zoals gezegd, de prijzen van de woningen op het Eemgoed hangen samen met de kwaliteit van het eindproduct dat we beogen.

Vanaf de start van ‘t Eemgoed (midden 2016 tot eind 2017) zijn de nieuwbouw prijzen  met zo’n 10% gestegen. In die periode hebben we de prijzen tot twee keer verhoogd. De eerste keer met 3% in maart 2017 en de tweede keer met 6,8% in juli 2017.

De trend voor 2018 lijkt onveranderd (10% over heel 2018 is echt denkbaar). Om die reden is er per 1 februari 2018 wederom een prijsstijging, deze keer met 3%. We houden er rekening mee dat een volgende verhoging in de lente/zomer van 2018 komt.

Wat betekent dit voor kopers?

Wie een koopintentie neemt, weet dat ie op dat moment een marktconforme prijs betaalt. De prijsstijgingen die daarna komen gelden niet voor hen. Wij kiezen aldus voor een prijsverhoging die de trend volgt. Aanhoudende stijgende prijzen zijn voor risico van de ontwikkelaar en niet voor de koper. 

Exacte wetenschap?

Exacte wetenschap, de onderbouwing van prijsverhogingen?

Geenszins. Het is een combinatie van marktgevoel (bij de insiders zoals onze ontwikkelende architect), CBS cijfers (die vooral terugkijken), de markt van bestaande huizenverkoop (vraag het aan makelaars of je vrienden), en de kennis van vraag en aanbod (lees de kranten en vakbladen) in de huizenmarkt. Wie het weet mag het zeggen.

Wij doen het hiermee.   

Verzachtende omstandigheden

Toch is er ook een andere kant aan prijsstijgingen.

Namelijk (veel) hogere verkoopprijzen van bestaande woningen. Vooral in grote steden als Amsterdam zijn de woningprijzen enorm gestegen. Met die verkoopprijzen kun je elders – zoals op ‘t Eemgoed – nieuw kopen.

Hogere prijzen kunnen leiden tot hogere hypotheeklasten.

Maar hoeveel hoger? We hebben het eens doorgerekend. Stel een hypotheek valt €20.000 hoger uit. Dat komt vervolgens neer op een (bruto)maand verhoging van zo’n €74, bij een hypotheekrente van 2% over 360 maanden, annuïtair. Dat is op jaarbasis minder dan €900, en na renteaftrek nog wat minder. Dat kan overkomelijk zijn, zeker als de overige kosten van levensonderhoud (voedsel, energie) lager uitvallen.

Maar we kunnen helaas niet ontkennen: stijgende prijzen sluiten sommige kopers uit.

 

Blijf met ons in contact

www.eemgoed.nl | Veelgestelde vragen | mail@2OPEN.nl | 085 30 35 815

2 Reacties

  1. Paulien

    Wat fijn dat het zo duidelijk wordt uitgelegd! Dank jullie wel.

    Antwoord
  2. Wilma

    Wauw, dit is een helder verhaal. Dank je wel!

    Antwoord

Een reactie versturen

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd.

Pin It on Pinterest